Comment rénover sa maison ancienne ?

Rénover une maison ancienne n’est pas une mince affaire. Ce type particulier de logement exige que vous suiviez quelques conseils avant de vous lancer dans sa rénovation. On vous dit tout !

En résumé :

  • Avant de commencer les travaux : une étude de l'existant est indispensable pour mettre en lumière les faiblesses de votre maison ancienne. 
  • L'isolation y est souvent mauvaise et de nombreux éléments sont à changer : système de chauffage, ventilation…C’est souvent une rénovation conséquente !
  • Le prix de la rénovation d’une maison ancienne simple est compris entre 100 € et 450 € au m².
  • Attention ! Les maisons anciennes classées et inscrites au Patrimoine Historique sont soumises à des restrictions (certains travaux sont interdits). 

Quelles sont les étapes pour rénover sa maison ancienne ? 

Étape 1 : que dit la loi ? 

Avant d’entamer vos travaux, vous devez savoir dans quel cadre s’inscrit votre projet de réhabilitation de maison ancienne. En effet, que votre maison ancienne soit située dans une zone protégée ou qu’elle soit classée « monument historique », les obligations légales qui vous incombent diffèrent :

Les différentes obligations légales suivant le type de maisons

Bâti à rénover

Obligation légale

Maison ancienne

Veiller à respecter les contraintes fixées par le PLU de votre lieu de résidence.

Une simple déclaration de travaux préalable en mairie est nécessaire.

x

Maison ancienne

x

située dans une zone protégée

Le projet de travaux est soumis à l’avis d’un architecte des bâtiments de France avant dépôt de votre déclaration de travaux préalable en mairie.

Maison ancienne

x

classée « monument historique »

La consultation d’un architecte en chef des Monuments historiques est obligatoire avant d’adresser votre demande de travaux auprès de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) la plus proche de chez vous.

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Étape 2 : effectuer une étude de sa maison 

S’il y a une étape, dans ce guide sur la rénovation de maison ancienne, qui nécessite toute votre attention, c’est bien celle-ci. Pour évaluer l’ampleur des travaux qui seront à engager pour rénover votre maison ancienne, vous devez étudier scrupuleusement l’état du bâti existant. Voici les éléments que vous devez vérifier lors de votre étude avant de commencer à prévoir les travaux :

  • l’état de la maçonnerie et des fondations de la maison ;
  • l’état de charpente ancienne. La charpente est-elle victime d’une infestation de parasites ? ;
  • l’état de la couverture (tuiles, ardoises, chaume…) ;
  • les éventuelles traces d'humidité sur le bâti ;
  • la performance de l’isolation ;
  • la conformité aux normes du réseau électrique  ;
  • l’état actuel de la plomberie ;
  • l’état du système de chauffage ;
  • les performances énergétiques ;
  • l’état des différents revêtements.

Afin de diagnostiquer correctement l'existant, nous vous recommandons d’avoir recours à un professionnel du bâtiment. Une étude approfondie (l’audit énergétique ou le bilan thermique) vous permet d’appréhender tous les travaux de chantier ; les éventuels frais supplémentaires à engager seront ainsi réduits. 

Et si le professionnel est compétent, pourquoi ne pas faire appel à lui dans le futur pour une éventuelle extension de votre maison ?

Étape 3 : évaluer l’ampleur des travaux 

Suite à la réalisation de l’étude préalable, vous êtes désormais en mesure d’évaluer l’ampleur des travaux qui sont à réaliser pour rénover votre ancienne bâtisse : ravalement de façade, isolation, remise aux normes électrique, rénovation intérieure...

Le conseil Hello Watt : 

Pour avoir une idée précise et claire en tête de tous vos travaux de rénovation, n’hésitez pas à dresser la liste de chaque pièce de votre maison et à spécifier tous les travaux pour chacune d’entre elles. 

Étape 4 : Mettre en place un budget et prioriser les travaux 

Il est coutume de dire que le coût d’une rénovation de maison ancienne au m² oscille entre 100 euros et 450 euros

Le prix au m2 de la rénovation d'une maison ancienne dépend de nombreux facteurs. En réalité, tout dépend de la nature des travaux à réaliser, des matériaux sélectionnés, de la durée du chantier, etc.

En fonction de votre budget, certains postes seront peut-être à prioriser. Pour donner tout le confort nécessaire à votre maison ancienne, la priorité est donnée à l’assainissement, à l’isolation et à la remise aux normes électriques.

Étape 5 : commencer les travaux

L’appel nécessaire à un professionnel 

Rénover une maison ancienne est un chantier exigeant. Aussi, ayez de préférence recours à un professionnel, qui non seulement s’occupera des aspects techniques mais également organisationnels de vos travaux.

Bon à savoir : 

Pour pouvoir bénéficier des aides de l’État, vous êtes dans l'obligation d’avoir fait appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)

Les étapes de rénovation d'une maison ancienne

Ci-dessous, nous vous détaillons la liste des étapes à suivre pour rénover votre logement ancien :

  1. réfection du gros œuvre et assainissement ;
  2. rénovation de la charpente et de la toiture ;
  3. rénovation de la plomberie ;
  4. mise en conformité du système électrique  ;
  5. remplacement des équipements de chauffage inefficaces et/ou vétustes ; 
  6. isolation des murs, de la toiture et des combles ;
  7. finitions (changement des revêtements, ameublement et décoration).

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Quel est le coût de la rénovation d’une maison ancienne ?

Le coût par type de travaux 

Le coût d'une remise à neuf de l'isolation de la toiture sera compris entre 20 € et 70 € le m². Pour une remise aux normes de l'installation électrique, il faudra prévoir entre 50 € et 100 € le m². Si vous devez changer la couverture, comptez entre 40 € et 150 € le m².

Le coût des travaux au m²

Le coût d’une rénovation de maison ancienne est compris entre 100 € et 450 € au m². Divers critères sont à prendre en compte afin d'estimer le coût de la maison : les matériaux choisis, la finition souhaitée ainsi que l'état actuel de la maison ancienne, entre autres. De plus, le coût sera également différent pour une rénovation de maison de ville et une rénovation de grange.

Le coût selon le type de rénovation 

Prix pour des travaux de rénovation complète

Pour ce type de travaux, vous devez compter entre 500 € et 1 000 € par m².

Prix pour des travaux de rénovation lourde

Si vous engagez des travaux de rénovation lourde, cela vous coûtera entre 1 000 et 1 700 € par m².

De quelles aides puis-je bénéficier pour la rénovation de ma maison ancienne ? 

Pour votre projet de rénovation, vous pouvez bénéficier de certaines aides. Les voici ci-dessous : 

Une subvention de l’État

Tout comme dans le cas d'une rénovation d’un logement récent, vous avez droit à des aides et subventions. Si votre bien fait partie du patrimoine, vous pouvez bénéficier d’un financement de l’État au titre de “conservation du patrimoine”

Le montant de cette aide peut grimper jusqu’à 50 % du coût des travaux dans le cas d’un bâtiment classé et à 40 % des dépenses pour un bien inscrit. Pour en bénéficier, il faut prendre en compte plusieurs facteurs : 

  • si l’État a prévu un budget alloué à ce type de démarches au moment de la demande ;
  • votre capacité à contribuer au projet de travaux ;
  • l’urgence de vos travaux ;
  • la participation ou non de votre collectivité locale.

Une subvention de votre collectivité

Dans certains cas, les collectivités territoriales peuvent vous verser une aide. Il n'existe pas de règles en la matière et le montant dépend de la volonté de vos élus locaux.

Les Primes CEE  

Ce sont des aides du secteur privé. Les entreprises concernées peuvent être :

  • un fournisseur d’énergie ;
  • une grande surface alimentaire ;
  • un magasin de bricolage ou un acteur spécialisé dans cette activité. 

La TVA à taux réduit de 5,5 % 

Cette TVA à 5,5 % s’applique sur la fourniture et la pose du matériel. Elle impacte le devis sans qu’aucune démarche ne soit à faire de votre part. 

L’éco-prêt à taux zéro 

L’éco-PTZ est un prêt sans intérêt (ils sont remboursés par l’État) dont le montant peut financer jusqu’à 50 000 € de vos travaux de rénovation énergétique. Le montant emprunté doit absolument être remboursé sous 20 ans et diffère selon le nombre d’actions à mener :

  • 15 000 € maximum pour une une action ;
  • 25 000 € maximum pour 2 travaux ;
  • 50 000 € maximum pour 3 travaux ou plus.

Pour en bénéficier, rendez-vous chez votre banquier avec le formulaire emprunteur (il se trouve sur le site du service public). 

MaPrimeRénov’

Selon l’ADEME, MaPrimerénov’ a été créée avec pour objectif de fortement réduire le nombre de passoires thermiques en France en incitant les ménages à entamer des travaux de rénovation. 

Le barème MaPrimeRénov’ se divise en quatre catégories (Bleu, Jaune, Violet et Rose) correspondant chacune à un plafond de ressources. Ainsi, chaque ménage peut savoir où il se situe et à quel montant il a droit pour ses travaux. 

  • MaPrimeRénov’ Bleu pour les foyers très modestes ;
  • MaPrimeRénov’ Jaune pour les foyers modestes ;
  • MaPrimeRénov’ Violet pour les foyers intermédiaires ;
  • MaPrimeRénov’ Rose pour les foyers aisés. 

MaPrimeRénov' Sérénité 

MaPrimeRénov' Sérénité est destinée aux ménages modestes. 

La demande s'effectue sur le site officiel de MaPrimeRénov'. Ses principales caractéristiques sont :

  • le financement des ménages aux revenus modestes et très modestes ;
  • le financement de travaux générant un gain énergétique d'au moins 35 % ;
  • un cumul envisageable avec les primes CEE dès juillet 2022
  • un suivi obligatoire par un accompagnateur renov’ spécialisé. 

Le Prêt Avance Rénovation 

Ce prêt permet aux ménages qui l'obtiennent de réduire fortement leur reste à charge. Les banques qui le distribuent bénéficient d'une garantie d'État à hauteur de 75 %, afin de les encourager à le proposer aux particuliers. 

La création de l’agence France Rénov’ 

Lancée début 2022, France Rénov' représente le service public de référence de la rénovation de l'habitat. Son objectif principal est d’aider les ménages dans leur projet de rénovation. Vous pouvez vous faire accompagner par un Accompagnateur Rénov’ grâce à elle. 

Pour un accompagnement encore plus précis et professionnel, appelez directement les conseillers rénovation d’Hello Watt au : 09 78 46 70 64 !

Pourquoi rénover sa maison ancienne ?

Les gains économiques et énergétiques 

Rénover sa maison ancienne (qu’elle soit votre résidence principale ou votre résidence secondaire) présente de nombreux atouts. Non seulement vous améliorez ses performances énergétiques, mais également son organisation et sa praticité en réagençant les espaces. 

Il y a donc une forte plus-value en termes de confort et de coûts aussi bien à court terme (diminution des factures d’énergie) qu’à long terme (revalorisation du bien lors d’une revente) car des appareils plus performants ou une isolation efficace entraîneront forcément des factures d’énergie réduites

Attention aux spécificités des maisons anciennes  

Certains travaux sont impossibles 

L’importance de la protection du patrimoine en France rend la rénovation de certaines bâtisses compliquée ! Les travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un bâtiment touchent bien souvent à sa façade ou à son toit. Il est donc exclu de poser des panneaux solaires photovoltaïques ou une PAC air-air sur une maison classée au patrimoine. De même, l’ITE (isolation par l’extérieur) sur ces maisons est strictement interdite. 

C’est aussi pour ces raisons qu'il est difficile de transformer sa maison ancienne en maison BBC (Bâtiment Basse Consommation), qui rejette peu de gaz à effet de serre car sur ces dernières, l’exposition et la forme de la bâtisse jouent un grand rôle. Vous pouvez par-contre utiliser à l’intérieur de votre logement ancien des équipements peu énergivores. 

Les maisons classées strictement encadrées

Si votre logement ancien est classé, il est régi par le Code du Patrimoine : « Tout immeuble classé comme monument historique ne peut ainsi ni être détruit, ni déplacé ou encore soumis à une quelconque restauration, réparation ou modification, sans un accord des services du ministère de la Culture. »

Vous devez donc vous rapprocher du ministère de la Culture pour obtenir les autorisations nécessaires avant d’entreprendre des travaux. Si votre bien est un bien immobilier inscrit, c’est auprès du Code de l’Urbanisme que vous devez vous renseigner. 

Bon à savoir :

Les bâtiments classés obligent également les logements autour d’eux à suivre certaines restrictions en termes de rénovation. 

Ainsi, si vous habitez dans une maison se situant dans un périmètre de 500 m d’un monument historique, vous êtes tenu de respecter certaines restrictions et vous aurez besoin d’une autorisation concernant les éventuelles modifications que vous souhaiteriez apporter. 

D'autres questions sur la rénovation de sa maison ancienne ?

Comment faire pour rénover sa maison ancienne ?

Pour rénover sa maison ancienne, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes et ce, dans le bon ordre. 

  1. tout d’abord, vous devez absolument faire réaliser une étude (bilan thermique ou audit énergétique) qui mettra en lumière les faiblesses de l'habitation ;
  2. ensuite vous devez évaluer l’ampleur des travaux (isolation, ravalement de façade  ou encore remise aux normes électriques) ;
  3. décider du budget et la priorisation des travaux est la 3ème étape ;
  4. réaliser les travaux.

De plus, attention à bien faire appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour pouvoir bénéficier des aides à la rénovation. 

Quel est le coût de la rénovation d’une maison ancienne ?

Le coût de rénovation d’une maison ancienne dépend de plusieurs facteurs : durée de travaux, types de travaux à effectuer...Cependant, on s'accorde à estimer que le coût d'une maison ancienne simple est compris entre 100 € et 450 € au m².

Pourquoi rénover sa maison ancienne ?

Bien que pleines de charme et très coquettes, les maisons anciennes possèdent souvent de nombreuses faiblesses au niveau du bâti : mauvaise isolation (voire isolation inexistante), système de chauffage vétuste, problème d’électricité, etc. 

Rénover votre maison ancienne vous permettra de retrouver un confort thermique et acoustique optimal et de réaliser d’importantes économies tant en termes énergétiques que financières

À vous ensuite de voir si vous souhaitez vivre dans votre maison ancienne ou au contraire la mettre en vente (auquel cas vous lui aurez fait gagner une solide plus-value).  

Quelles sont les spécificités d’une maison ancienne ? 

Les habitations anciennes sont souvent inscrites au Patrimoine Historique et il faut donc les préserver. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire n’importe quoi comme travaux sur ce type de maisons. 

L’ITE (Isolation par l'Extérieur) ou encore l'installation d’une PAC air-air par exemple, sont formellement interdites sur des maisons classées.  

Aliénor Guibert

Aliénor Guibert

Rédactrice experte en rénovation énergétique

Après une classe préparatoire de lettres, Aliénor se tourne vers le commerce puis le numérique. Elle rejoint ensuite l'aventure Hello Watt en tant que rédactrice spécialisée dans la rénovation énergétique.